Unzureichende Abdichtung im Neubau

Im Kellerbereich eines Mehrfamilienhauses wurden in verschiedenen Bereichen Durchfeuchtungen festgestellt, insbesondere direkt unter der Kellerdecke an der West- und der Südseite des Gebäudes. Kurzüberblick Besonderheit des Schadensfalls:Unzureichende Ausführung einer kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtung im Neubau. Technisches Fazit Kein Detail ist so profan, dass sich der Bauleiter den prüfenden Blick sparen könnte. Auch die Schichtdicke einer Bitumendickbeschichtung sowie die Anschlüsse bei Terrassentüren sollten geprüft werden, um spätere Komplikationen auszuschließen. Rechtliches Fazit Gerade Arbeiten mit Signalwirkung bedürfen einer Detailplanung und diffizilen Objektüberwachung, um den Erfolg zu sichern. Dazu gehört auch die Dokumentation des Ist-Zustands, damit die Verbesserung des Zustands geprüft werden kann. Schadenszeitpunkt 05/2005 Hinweise auf weiterführende Literatur DIN 18195 (08/1983 und 08/2000), Bauwerksabdichtungen Kabrede/Spirgatis: Abdichten erdberührter Bauteile. Fraunhofer IRB Verlag, 2003 Venzmer/Friese (Hrsg.): Bauwerksabdichtungen. Verlag für Bauwesen, Berlin 1996, ISBN 3-345-00629-4 Richtlinie für die Planung und Ausführung von Abdichtungen erdberührter Bauteile mit kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtungen (KMB), Deutsche Bauchemie u.a., 1. Ausgabe, 1997 WTA Merkblatt 4-6-98-D: Nachträgliches Abdichten erdberührter Bauteile WTA Merkblatt E 4-6-03/D: Nachträgliches Abdichten erdberührter Bauteile, überarbeitete Fassung von 10/2002 1 Fallbeschreibung - Örtliche Situation
Im Kellerbereich eines Mehrfamilienhauses wurden in verschiedenen Bereichen Durchfeuchtungen festgestellt, insbesondere direkt unter der Kellerdecke an der West- und der Südseite des Gebäudes. 1.2 Bauausführung
Es wurde bereits während der Bauphase vom Architekten gegenüber dem Unternehmer die geringe Schichtdicke der Außenwandabdichtung am Kellermauerwerk bemängelt. Das Subunternehmen bestätigte daraufhin ohne weitere Begründung mit einem kurzen Brief, dass die technischen Richtlinien bei dem Gebäude eingehalten wurden. An der Terrasse über dem Kellerraum der Südwestecke wurden im Jahr 2002 Nachbesserungsarbeiten an der Abdichtung durchgeführt, da hier der Keller deutlich nasse Wände aufwies. Der Fensteranschluss und die Fensterlaibung wurden hier neu abgedichtet. 1.3 Mangel/Schadensbild
Der Gutachtenauftrag beinhaltete, das Ausmaß der Durchfeuchtung festzustellen sowie die Ursachen der Baufeuchte zu ergründen, so weit das ohne größeren Aufwand möglich sei. Die Ausführung der Abdichtung war auf die Einhaltung der Regeln der Technik zu überprüfen. 2 Technische Beurteilung
Im Sinne der Aufgabenstellung wird lediglich die Vertikalabdichtung im erdberührten Bereich behandelt, da nur hier Baufeuchte festgestellt wurde. 2.1 Mangelursache/technische Anforderungen
Feuchtegehalt der Wand
Das Ziel der Feuchtemessung ist es, festzustellen, ob der normale Feuchtegehalt, d.h. die Ausgleichsfeuchte, überschritten wird.

A = Porenbetonziegel, 6,5 %; B = Kalksandstein, 3 %; C = Hochlochziegel, 1 %; D = unipor-Zulassungsziegel, 0,5 % Messung des Ziegels im durchfeuchteten Bereich der obigen Abbildung:

Material	unipor-Hochlochziegel
Materialfeuchte	3,75 M.-%
Sättigungsfeuchte	18,75 M.-%
Durchfeuchtungsgrad	20 %

Messung des Ziegels im trockenen Bereich, in der Mauerwerksschicht über der unteren Horizontalsperre:

Material	unipor-Hochlochziegel
Materialfeuchte	in der CM-Messung nicht nachweisbar
Sättigungsfeuchte	18,75 M.-%
Durchfeuchtungsgrad	gegen 0

Gemäß CM-Messung vom 27.09.2004 beträgt der Feuchtegehalt an der Messstelle 5 : 3,75 %, was über dem Feuchtegehalt der ungestörten Außenwand liegt (Feuchtegehalt durch CM-Messung unterhalb der Nachweisgrenze) und auch über dem praktischen Feuchtegehalt nach DIN 4108-4 und nach Herstellerangaben (unter 1 %). Fazit: Die Wand ist in Teilbereichen über dem normalen Maß feuchtebelastet. Praxistipp
Die Abtrocknung einer stark durchfeuchteten Wand kann im Keller durchaus mehrere Jahre dauern. Wird ein kühler Keller bei feuchtwarmer Witterung gelüftet, ist eine Abtrocknung unmöglich. Ob die Sanierungsmaßnahme im Jahr 2002 im Kellerbereich K18 bereits wirksam und dauerhaft ausreichend war, kann durch diese Stellungnahme nicht festgestellt werden, da der betreffende Außenwandbereich nicht freigelegt war. Die Wand war mit einem Durchfeuchtungsgrad von 20 % nicht so stark durchfeuchtet, dass die gegenwärtige Funktionsfähigkeit der Abdichtung ausgeschlossen werden kann. Die Abtrocknung einer stark durchfeuchteten Wand kann im Kellerbereich durchaus mehrere Jahre dauern. Salzgehalt der Wand
Wegen der deutlichen Salzausblühungen stellt sich die Frage, ob die Hygroskopizität der Salze die Durchfeuchtung der Wand dauerhaft verursacht, während die ursprüngliche Quelle der Durchfeuchtung – die ungenügende Abdichtung – inzwischen funktionsfähig ist. Die typischen weißen Salzspuren finden sich auffallend an den Mörtelfugen; es ist anzunehmen, dass dem Mörtel bei der Verarbeitung Tausalz als Frostschutzmittel zugesetzt wurde. Bei der Durchfeuchtung wurden diese Salze gelöst und dann, teils wolkig, teils auch konzentriert an der Oberfläche der Innenseite der Außenwände auskristallisiert. Die Proben des Ziegelmauerwerks aus dem trockenen und aus dem durchfeuchteten Bereich waren gleichermaßen sehr gering nitratbelastet und pH-neutral. Eine aufwendige Untersuchung zur Hygroskopizität des Mauerwerks wurde im Rahmen dieses Gutachtens nicht durchgeführt. Es kann daher zum derzeitigen Stand weder bestätigt noch ausgeschlossen werden, dass die Hygroskopizität einen Anteil an der gesamten Feuchtebelastung der Wand hat. Es ist jedoch ausgeschlossen, dass die Salzbelastung alleinige Ursache der Durchfeuchtung ist. Außenabdichtung der Wand, Soll-Zustand
Die Arbeiten am Gebäude wurden bereits im Frühjahr begonnen; die Abdichtungsarbeiten wurden noch im Frühjahr abgeschlossen, daher ist die DIN 18195 von 1983 anzuwenden. Erst im August 2000 hat die neue Ausgabe diese ersetzt. Gemäß DIN 18195 (1983) muss bei wenig durchlässigem Boden Teil 5 der Norm angewandt werden, "Abdichtung gegen nichtdrückendes Wasser", mäßige Beanspruchung.

Ausführung der Abdichtung: zweilagig, Mindesttrockenschichtdicke: 3 mm. Spritzwasserbereich: Mit mineralischer Dichtungsschlämme ausgeführt, ansonsten muss eine Horizontalsperre auch oberhalb des Spritzwasserbereichs angeordnet werden.

Als Abdichtung wurde Deitermann Superflex 100, eine kunststoffmodifizierte Zwei-Komponenten-Bitumendickbeschichtung, gewählt. Praxistipp
Bei Regen- und Frostgefahr ist unbedingt Zweikomponentenmaterial zu verwenden, da es schneller als Einkomponentenmaterial aushärtet und damit wasserfest wird. Einkomponentenmaterial ist leichter zu verarbeiten, da es eine längere Topfzeit hat. KMB dürfen nur bei Objekt- und Umgebungstemperaturen von mindestens +5 °C verarbeitet werden. Bei diesem Baustoff müssen das entsprechende technische Merkblatt berücksichtigt werden sowie die "Richtlinie für die Planung und Ausführung von Abdichtungen erdberührter Bauteile mit kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtungen", Deutsche Bauchemie u.a., 1. Ausgabe, 1997, aus dem auch die obigen Abbildungen stammen. Die Richtlinie legt Anforderungen an das Material, den Untergrund, die Vorarbeiten und die Verarbeitung fest. Hauptmerkmale einer funktionsfähigen Abdichtung sind die feste Haftung auf dem Untergrund, die Trockenschichtdicke und die angemessene Schutzschicht. Die Trockenschichtdicke muss mindestens 3 mm betragen. Die Schutzschicht gemäß DIN 18195-10 kann bestehen aus: Mauerwerk, Beton, Mörtel, Platten (Keramik oder Beton), Gussasphalt, Bitumendichtungsbahnen, Perimeterdämmplatten u.Ä. Die Schutzschicht muss die Bauwerksabdichtung dauerhaft vor schädigenden Einflüssen statischer, dynamischer und thermischer Art schützen und entsprechend widerstandsfähig sein. Außenabdichtung der Wand, Ist-Zustand
Die Trockenschichtdicke der KMB liegt in den Bereichen, die zugänglich waren, vorwiegend bei etwa 2 mm, teils auch bei 3 mm. Direkt an der Abdichtung liegt eine Splittlage, Körnung etwa 3–5 mm, davor eine bereits brüchige Bitumenpappe von 0,5 mm Stärke. Daran grenzt das Erdreich.

Abbildung 5 zeigt die Planung eines Dämmziegels, der von der Unterkante Kellerdecke bis zur Oberkante Dämmebene verlegt wird.

In Abbildung 6 ist der Dämmziegel oberhalb der Kellerdecke verzeichnet, und zwar mit einem Rücksprung. Als Kennzeichnung der Dämmung wurde das Symbol verwendet, das in diesem Büro in der Regel für Foamglas eingesetzt wird. Die Details sind widersprüchlich; eine Bedenkenanmeldung des ausführenden Unternehmens liegt allerdings nicht vor, deshalb muss angenommen werden, dass evtl. offene Fragen in der Bauleitung geklärt wurden. Über der Kimmschicht und auch unter der Kellerdecke wurden horizontale Abdichtungsebenen ausgeführt. Die eindringende Feuchtigkeit wird unterhalb der zweiten horizontalen Abdichtung an der Innenseite der Wand sichtbar. Der Verlauf der vertikalen oder horizontalen Abdichtung sowie der Schutzschicht kann anhand der Zeichnungen nicht nachvollzogen werden. Außenabdichtung der Wand, Soll-Ist-Vergleich
Die Abdichtung des Außenmauerwerks wurde hinsichtlich mehrerer Belange nicht fachgerecht ausgeführt. Folgende Mängel sind zu nennen:

1. Die Trockenschichtdicke ist mit 2 mm unzureichend.
2. In den begutachteten oberflächennahen Bereichen, in denen das Wasser in das Mauerwerk eindringt bzw. eingedrungen ist, wurde zudem keine Schutzschicht gemäß DIN 18195-10 gefunden. Die Abdichtung ist deshalb nicht dauerhaft vor Beschädigungen geschützt. Die 0,5 mm dünne, brüchige Bitumenpappe, die als Schutzlage benannt ist, ist keine Schutzschicht gemäß DIN 18195.
3. Zudem ist in diesem Bereich keine Dränschicht vorhanden. Die Ausführung der Abdichtung sowie der Dränage ist in diesem Bereich als nicht fachgerecht anzusehen.

Ob die Abdichtung im Spritzwasserbereich fachgerecht ausgeführt wurde oder nicht, wurde nicht untersucht, da in diesem Bereich bis dahin keine Schäden aufgetreten waren. Ob momentan Feuchtigkeit in die Außenwand eingetragen wird, lässt sich im Rahmen dieses Gutachtens nicht feststellen. Eine wiederholte Überprüfung der Wand durch CM-Messung in größeren Abständen würde Sicherheit darüber geben. Die Salzausblühungen im Kellermauerwerk durch frühere massive Durchfeuchtung verzögern vermutlich die Abtrocknung des Mauerwerks, sind aber nicht Ursache der Durchfeuchtung. Auch wenn es so sein sollte, dass momentan keine weitere Feuchtigkeit von außen in das Mauerwerk eindringt, ist die Dauerhaftigkeit des Gebäudes durch die mangelhafte Ausführung der Abdichtung infrage gestellt. 2.2 Mangelbeseitigung
Es kann nicht empfohlen werden, lediglich in Abständen zu prüfen, ob momentan Feuchtigkeit eindringt. Es wird dringend angeraten, die vertikale Abdichtung mitsamt den Anschlüssen an die horizontale Abdichtung zu prüfen und in allen betroffenen Bereichen zu erneuern. Probleme mit der Abdichtung wurden bisher nur in Teilbereichen sichtbar, die besonders wetterexponiert sind, wie die Süd- und Westseite. Inwieweit aber die Sanierung die gesamte Abdichtung betrifft oder nur Teilbereiche davon, kann erst beurteilt werden, wenn die Abdichtung freigelegt ist. Sinnvoll ist es, an verschiedenen Seiten des Gebäudes einen Teilbereich freizulegen und dann zu entscheiden, in welchem Ausmaß eine Sanierung notwendig wird. Zu prüfen sind insbesondere:

• die Anschlüsse an Terrassentüren
• Durchdringungen
• Vor- und Rücksprünge
• Anschlüsse an die Horizontalabdichtung

Zu empfehlende Maßnahmen

• Salzausblühungen abbürsten: Die Ausblühungen sollten baldmöglichst trocken abgebürstet werden. Eine Überprüfung des Feuchtegehalts mittels CM-Gerät nach sechs bis zwölf Monaten empfiehlt sich.
• vertikale Abdichtung sanieren: Sanierung gemäß WTA-Merkblättern und Richtlinie KMB

2.3 Schlussbetrachtung
Es kann nur empfohlen werden, während der Bauphase detailliert zu prüfen, ob die Regeln der Technik bei der Abdichtung und der Dränage eingehalten wurden. Eine Prüfung der Nass- oder Trockenschichtdicke der Bitumendickbeschichtung ist mit einfachen Mitteln durchzuführen und weit weniger aufwendig als ein Schriftverkehr, der zweifelhaften Erfolg bringt. Auch ist es sinnvoll, die Planungsdetails kritisch zu überarbeiten. Kein Detail ist so profan, dass man es ignorieren dürfte. Bei einer nicht geplanten Abdichtung sind Abweichungen von den Regeln der Technik vorprogrammiert. 3 Rechtliche Beurteilung
3.1 Verantwortung
Die Beurteilung der Verantwortung hat die Besonderheit des Falls zu berücksichtigen. Diese besteht darin, dass bereits eine Sanierung durchgeführt wurde. Dem Auftraggeber ist es darum gegangen, Auskunft über den Erfolg oder Misserfolg dieser Sanierung aus technischer Sicht zu erhalten. Die Schwierigkeit bestand darin, dass die gemessene Feuchtigkeit auf Restfeuchtigkeit vor der Sanierung zurückgeführt werden kann wie auch darauf, dass die Sanierung nicht dazu geführt hat, die auf die Umfassungswände wirkende Feuchtigkeit fern zu halten. Rechtlich gesehen kann die Fragestellung dahin gehen, unter welchen Voraussetzungen eine Sanierung gelungen und wann sie misslungen ist und deshalb eine abermalige Mängelbeseitigung gefordert werden kann. Das hat in diesem Spezialfall mit der Mangelfrage zu tun. Der Erfolg einer Abdichtung ist eingetreten, wenn Dichtigkeit hergestellt ist. Ist das zu sanierende Objekt weiterhin feuchtigkeitsbelastet, dringt also von außen Feuchtigkeit in das Bauwerk ein, ist die sanierende Abdichtung misslungen. Das ist auch dann zu bejahen, wenn die Abdichtung den Zweck hatte, das Eindringen von Feuchtigkeit in den Baustoff der Umfassungswände in dem Umfang zu verhindern, in dem der normale Feuchtigkeitsgehalt (Ausgleichsfeuchte) überschritten wird. Die technische Beurteilung steht in diesem Fall vor der Schwierigkeit, für die im Mauerwerk vorhandene, über der Ausgleichsfeuchte liegende Feuchtigkeit keine eindeutige Ursachenzuordnung vornehmen zu können. Es kann sich um Restfeuchte vor der Sanierung handeln oder um erneut eindringende Feuchtigkeit, was den Rückschluss auf die Mangelhaftigkeit der Sanierungsabdichtung zuließe. Insoweit trifft das Unternehmen, das die Sanierungsabdichtung ausgeführt hat, der Vorwurf nicht ausreichend professionellen Vorgehens. Vor jeder Sanierung ist eine Zustandsfeststellung zu machen, eine Ursachenforschung schließt sich an. Zu einer ordnungsgemäßen Zustandsfeststellung hätte eine Messreihe über die vor Ausführung der Sanierung vorhandene Restfeuchte gehört. Das ist versäumt worden. Eine mangelfreie Sanierungsabdichtung kann in einem solchen Fall nur durch Einhaltung der diesbezüglich maßgeblichen technischen Regeln sichergestellt werden. Entspricht der Zustand der Abdichtung nicht den anerkannten Regeln der Technik, ist die Leistung mangelhaft. Das ist nach den technischen Feststellungen der Fall. Nach dem Sachmangelhaftungsrecht des BGB ist eine Leistung dann mangelhaft, wenn sie nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht. Sachmangelfreiheit fehlt auch dann, wenn die Leistung nicht der vertraglich vorausgesetzten oder der gewöhnlichen Verwendungseignung entspricht. Bei einer technischen Leistung sind jedenfalls mit Rücksicht auf die gewöhnliche Verwendungseignung die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten. Gibt es für eine Leistung solche Regeln, die in der breiten Fachöffentlichkeit Anerkennung und Vertrauen finden, noch nicht, sind die einschlägigen Regeln nach dem Stand der Technik zu beachten, wie er z.B. in Merkblättern oder Richtlinien seinen Niederschlag gefunden hat. Die Mangelfreiheit oder Mangelhaftigkeit bestimmt sich deshalb bei Sanierungsarbeiten in einem Fall, in welchem der Erfolg wegen der Besonderheiten der Sachlage nicht unmittelbar im Anschluss durch Feststellung des fehlenden Mangelbilds beurteilt werden kann, danach, ob die Arbeiten regelgerecht ausgeführt wurden. Das gilt insbesondere dann, wenn an die Ausführung Anforderungen gestellt werden, die sich am Werk selbst durch Messvorgänge nachprüfen lassen. Das ist hier der Fall, denn an eine kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtung werden nach den maßgeblichen technischen Regelwerken ganz bestimmte nachprüfbare Zustandsanforderungen im Sinne von Beschaffenheiten gestellt. Dies geschieht im Interesse einer Risikovorsorge. Werden diese risikosteuernden Anforderungen nicht beachtet, ist das Werk misslungen und damit mangelhaft. Nach den getroffenen Feststellungen ist bei der kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtung die erforderliche Trockenschichtdicke von mindestens 3 mm nicht eingehalten; der Sachverständige hat an den zugänglichen Stellen auch 2 mm gemessen. Teilweise ist keine Schutzschicht vorhanden, sodass die Abdichtung nicht dauerhaft vor Beschädigung geschützt ist. In manchen Bereichen ist keine Dränschicht vorhanden. Der Sachverständige zweifelt an der Dauerhaftigkeit der Abdichtungswirkung, selbst wenn gegenwärtig keine Feuchtigkeit von außen eindringt. Die Sanierungsabdichtung ist deshalb mangelbehaftet, unabhängig davon, ob Feuchtigkeit eindringt, was dem Auftraggeber den Anspruch auf Mängelbeseitigung verschafft. 3.2 Haftung
Die Frage stellt sich, was der Auftraggeber machen soll. Diese Frage ist insbesondere unter Verjährungsgesichtspunkten zu beurteilen. Eine Rolle spielt es auch, ob der Auftraggeber bereit ist, über eine gewisse Zeit das Insolvenzrisiko des Vertragspartners zu tragen. Der Auftraggeber könnte über eine gewisse Zeit die Feuchtigkeitsentwicklung in der Wand beobachten, um dann daraus Schlüsse hinsichtlich der Wirksamkeit der Abdichtung zu ziehen. Er könnte auch Trocknungsgeräte einsetzen, um dann die evtl. erneute Feuchtigkeitsbelastung schneller beurteilen zu können. Ein eher vorsichtiger und auf seine Rechte bedachter Auftraggeber wird die Mangelfreiheit der Sanierungsabdichtung wegen Verstoßes gegen das in der technischen Beurteilung angeführte technische Regelwerk bestreiten und die Ausführung gemäß den Regeln nach dem Stand der Technik fordern. Praxistipp
Kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtungen gehören zu den risikobehafteten Werkleistungen. Solche Leistungen sind zu planen. Davon ist ein Planer nur dann enthoben, wenn er berechtigterweise auf die Kenntnis und die Sorgfalt des eingeschalteten Unternehmers vertrauen darf. Zum Zeitpunkt der Ausführungsplanung und der Ausschreibung ist der Unternehmer in aller Regel aber nicht bekannt. Bei alledem wird ein Auftraggeber auch die Haftung eines evtl. eingeschalteten Planers zu bedenken haben, dem bei risikobehafteten Werkleistungen, wozu die KMB gehört, eine differenzierte Planungsaufgabe obliegt. Diese ist nicht schon dann erfüllt, wenn der Planer lediglich auf die einschlägigen Merkblätter und sonstigen technischen Regelwerke verweist. Eine risikobehaftete Leistung, die daran zu erkennen ist, dass technische Regeln diffizile Anforderungen stellen, macht eine Detailplanung erforderlich, von welcher der Planer nur dann enthoben ist, wenn er berechtigterweise auf die Kenntnis und die Sorgfalt des eingeschalteten Unternehmers vertrauen darf. War der Planer bei der Sanierungsabdichtung eingeschaltet oder hatte er mit dem Neubau zu tun, oblag ihm im Rahmen der übernommenen Objektüberwachung die Verpflichtung, die Einhaltung der Anforderungen der Technikregeln konsequent zu überwachen. Dem Auftraggeber kann aus rechtlicher Sicht nur geraten werden, sowohl gegen den ausführenden Unternehmer als auch gegen einen evtl. eingeschalteten Planer verjährungsunterbrechende Maßnahmen zu ergreifen. Die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens ist hierfür das geeignete Mittel. Technische Beurteilung: Dipl.-Ing. Anja Quathamer, Kassel Rechtliche Beurteilung: Prof. Dr. Gerd Motzke, Augsburg Quelle: WEKA