Tobias Haag – BAULINIENVERSCHIEBUNG ALS NACHVERDICHTUNGSSTRATEGIE

Dem Wohnraummangel in München könnte mit konsequentem Anbauen und Erweitern der Bestandsgebäude im Zuge der anstehenden Sanierungen der nächsten Jahre begegnet werden: In München besteht die Möglichkeit, Häuser straßenseitig anzubauen. Diese Option entstand durch die Verbreiterung einiger Straßen um 5m im Zuge des Wiederaufbaus nach dem Zweiten Weltkrieg, durch die der steigende Verkehr aufgenommen werden sollte. Da dies jedoch nicht abschließend umgesetzt wurde, gibt es unter anderem in der Augustenstraße ein ungenutztes Flächenpotenzial von 38 000 m², das durch eine Rückführung der Baulinie auf den Vorkriegszustand sowie einen Anbau an der Gebäudefront freigesetzt werden könnte.

Die Unterteilung der Augustenstraße in sieben Gebäudetypen ermöglicht im Anschluss an eine genaue Analyse der Bestandsbebauung eine Präzisierung des Anbaupotenzials und eine grobe Einschätzung der Bebauungsstruktur des Straßenzuges zwischen Bahnhofsviertel, Maxvorstadt und Schwabing. Durch die Hochrechnung der Wohnungsgrößen der sieben ausgewählten Beispiele ergibt sich für die untersuchten Gebäude eine mittlere Wohnungsgröße von rund 51 m². Im Vergleich hierzu beträgt die Durchschnittsgröße im gesamten München 72,3 m². Eine Erklärung für diese Differenz ist die überdurchschnittlich hohe Zahl an Kleinwohnungen mit ein bis zwei Zimmern. Im Vordergrund der Um- und Anbauuntersuchung steht, neben der Vergrößerung der bestehenden Wohnungen, vor allem ein Zugewinn an neuen Wohnungen. Außer bei den Häusern mit ausschließlich Einzimmerappartements ist eine zusätzliche Wohnung pro Geschoss problemlos möglich. In diesen werden die Einzimmerwohnungen vergrößert, die restlichen Wohnungen bleiben, trotz einer zusätzlichen Wohnung, meist ähnlich groß. Die Wohnungstiefen im Bereich des Anbaus betragen zwischen knapp 9 bis 14 Metern. Zur bestmöglichen Belichtung sind die Fensteröffnungen bodentief und deutlich größer als im Bestand. Loggien generieren Außenräume für die Wohnungen, bisher sind diese nur in wenigen Fällen vorhanden. Der 5m tiefe Anbau wird als vom Bestand unabhängige Struktur gedacht, der sich selbst trägt und als Haus vor dem Haus steht. So werden Probleme mit dem Tragwerk des Bestandes vermieden und eine größtmögliche Freiheit beim Bau gewährleistet. Im Bestand ist der Eingriff so gering wie möglich gehalten. Die neuen Küchen und Bäder orientieren sich an den bestehenden Schächten. Tragende Wände bleiben möglichst unangetastet, die nicht tragenden Trennwände werden entfernt. Die Anschlussproblematik des Anbaus an die bestehende Traufkante wird durch neue Dächer mit höherem First konstruktiv eindeutig gelöst. Die leichte Erhöhung stellt städtebaulich kein Problem dar und ermöglicht zusätzlich einen durchgehenden Ausbau der Dachgeschosse zu Wohngeschossen. Die architektonische Gestaltung der Anbaumaßnahmen ist zu einem späteren Zeitpunkt im Detail zu klären und nicht Gegenstand der Untersuchung.

Hochgerechnet auf die untersuchten Gebäude und Typen ergibt sich ein Zuwachs von rund 23 % mehr Wohnungen, bei einer moderaten Steigerung der durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 51 m² auf 57 m². Im Zusammenspiel mit den vielen Einzimmerappartements besteht so die Möglichkeit, die Mieten auf einem erschwinglichen Niveau zu halten und die soziale Durchmischung der Augustenstraße auch in Zukunft zu wahren.